MỘT SỐ CHÍNH SÁCH ĐƯỢC KIẾN NGHỊ ÁP DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong thời gian qua, các cơ quan hữu quan đã kiến nghị một số chính sách, giải pháp như sau:

1. a) Giảm, gia hạn nộp thuế

Theo Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu sẽ:

– Gia hạn 06 tháng thời hạn nộp thuế TNDN đối với số thuế TNDN phải nộp quý I và 03 tháng thời hạn nộp thuế TNDN đối với số thuế TNDN phải nộp quý II và quý III năm 2013 cho các đối tượng sau:

+ Doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ (sử dụng dưới 200 lao động làm việc toàn bộ thời gian và có doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng). Số thuế TNDN được gia hạn không bao gồm số thuế tính trên phần thu nhập từ các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, xổ số, trò chơi có thưởng, thu nhập từ kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt.

+ Doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động (sử dụng trên 300 lao động) trong lĩnh vực sản xuất, gia công, chế biến: nông sản, lâm sản, thuỷ sản, dệt may, da giày, linh kiện điện tử; xây dựng các công trình hạ tầng kinh tế – xã hội.

+ Doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở được gia hạn nộp thuế đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư – kinh doanh nhà ở, không phân biệt quy mô doanh nghiệp và số lao động sử dụng.

– Gia hạn 06 tháng thời hạn nộp thuế GTGT đối với số thuế GTGT phải nộp của tháng 1, 2 và 3 năm 2013 đối với các doanh nghiệp sau đây đang thực hiện nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ:

+ Doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ (sử dụng dưới 200 lao động làm việc toàn bộ thời gian và có doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng), không bao gồm doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, xổ số, trò chơi có thưởng, sản xuất hàng hóa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt.

+ Doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động (sử dụng trên 300 lao động) trong lĩnh vực sản xuất, gia công, chế biến: nông sản, lâm sản, thuỷ sản, dệt may, da giày, linh kiện điện tử; xây dựng các công trình hạ tầng kinh tế – xã hội.

+ Doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở và doanh nghiệp sản xuất các mặt hàng: sắt, thép, xi măng, gạch, ngói (chỉ gia hạn số thuế GTGT phải nộp đối với sản phẩm là nhà ở, sắt, thép, xi măng, gạch, ngói; trường hợp không hạch toán riêng được thì phân bổ theo tỷ trọng doanh thu).

– Bộ trưởng Bộ Tài chính sẽ thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định:

+ Áp dụng thuế suất thuế TNDN 20% từ 01/7/2013 (sớm hơn 06 tháng so với lộ trình dự kiến thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNDN) đối với doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ (sử dụng dưới 200 lao động làm việc toàn bộ thời gian và có doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng).

+ Áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% từ 01/7/2013 (sớm hơn 06 tháng so với lộ trình dự kiến thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNDN) đối với thu nhập từ đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Giảm 50% số thuế GTGT đầu ra từ 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với hoạt động đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở xã hội.

+ Giảm 30% số thuế GTGT đầu ra từ 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với hoạt động đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở là căn hộ có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

1. b) Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản:

Cũng theo Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu thì Chính phủ sẽ áp dụng một số chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như sau:

– Nghiên cứu để sớm hình thành các định chế tài chính mới như: Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Cơ quan tái thế chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.

– Rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

– Cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách: người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên và làm các công trình dịch vụ như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại đang có nhu cầu và phù hợp quy hoạch. Trường hợp các đối tượng này thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được trừ vào các khoản phải nộp ngân sách hoặc ngân sách thoái trả tiền sử dụng đất đã nộp.

– Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định việc mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam quy định tại Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008.

30. c) Hỗ trợ tín dụng cho các dự án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2013-2015 Để triển khai thực hiện các biện pháp tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã kết hợp với ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hỗ trợ gói tín dụng nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2013-2015 với số tiền cho vay lên tới 30.000 tỷ đồng. Gói tín dụng này được BIDV nhắm đến các đối tượng là chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích sàn căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

– Đối với chủ đầu tư thực hiện dự án: Doanh số cho vay tối đa là 10.500 tỷ đồng (chiếm 35% gói tín dụng); Mức cho vay tối đa là 70% trên tổng mức đầu tư của dự án; Lãi suất cho vay bằng lãi suất của Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB); Thời gian cho vay tối đa 05 năm.

– Đối với người mua nhà: Doanh số cho vay tối đa là 19.500 tỷ đồng (chiếm 65% gói tín dụng); Mức cho vay tối đa là 85% trên giá trị căn nhà; Lãi suất cho vay thấp hơn 10% (tức chỉ bằng 90%) so với mặt bằng lãi suất cho vay bình quân các tổ chức tín dụng; mức lãi suất có thể thấp hơn trong trườnghợp Nhà nước có cơ chế hỗ trợ; Thời gian cho vay tối đa 15 năm.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cũng đã đưa ra một số giải pháp và kiến nghị cụ thể đến các cấp từ Trung ương đến địa phương như sau:

– Về tài chính tín dụng: Nhà nước cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất mà ngân hàng nhà nước đang khuyến khích ở mức từ 12-13%. Áp dụng mô hình “cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” nhằm tạo ra động lực thúc đẩy cung và cầu gặp nhau, đồng thời khơi thông nguồn vốn. Để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng và hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà, Sở Xây dựng kiến nghị Chính phủ sớm chủ trì, phối hợp các Bộ ngành có liên quan ban hành chế định tài chính phi ngân hàng như Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở. Đồng thời chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước kịp thời giải quyết những vấn đề về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất phù

hợp, giảm lãi suất cho vay để kích cầu người tiêu dùng.

– Về tiền sử dụng đất: cho phép doanh nghiệp được gia hạn nộp tiền sử dụng đất mà không cần hội đủ 3 điều kiện: (i) lỗ trong năm 2011 hoặc lỗ lũy kế đến năm 2011; (ii) có nợ xấu Ngân hàng; và (iii) nợ thuế. Để tiền sử dụng đất mang tính ổn định và không còn là một ẩn số, cần quy định tiền sử dụng đất theo khung giá nhà nước ban hành ổn định trong 5 năm và quy định tỷ lệ điều tiết tiền sử dụng đất cố định từ 10-20%. Sở Xây dựng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ ngành nghiên cứu quy định việc tính, thu tiền sử dụng đất hợp lý vì tính theo giá thị trường như hiện nay là quá cao không thể nộp và giá thành sản phẩm tăng, xem xét tính mức khấu trừ tiền bồi thường vào tiền sử dụng đất cho phù hợp.

– Điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội: đối với dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, cho phép chủ đầu tư được nộp bằng tiền hoặc quỹ nhà ở hoặc hoán đổi quỹ đất khác tương đương với phần giá trị sau khi đã trừ phần Nhà nước phải hoàn trả. Việc đóng góp được Sở Xây dựng kiến nghị Chính phủ quy định áp dụng đối với tất cả các dự án phát triển nhà ở thương mại không phân biệt quy mô sử dụng đất để đảm bảo tính công bằng.